秋山寛のプロフィール https://iitan.jp/staffs/30/interviews この「週刊バイヤー大家」は、仕入営業活動で得た不動産マーケット情報や、 不動産投資に関する情報、また取り留めのない、僕のプライベートな情報を、 週刊で配信しております。 ※このメールマガジンは、弊社グループ会社含む”元スタッフ” ＆私が、お名刺交換させていただいた方に配信しております。 配信停止をご希望の方は、その旨メールをご返信いただければ幸甚です。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 第79回 これらの記事、金○庁やどこかの圧力がかかっている記事だとして見てみると・・・ バイヤー大家こと秋山です。 今回のメルマガは、日経新聞の「迫真」取り上げられていた記事をシェアしますm(_ _)m 詳しくは編集後記で ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◼︎買取目線：この２本に絞り込み買取しておりますm(_ _)m （１）サラリーマン資産形成向け「融資可」レジ物件 種 別：１棟マンション・アパート 価格帯：戸建～３億円程度 エリア：1都3県(東京駅より在来線1h圏内) 構 造：不問（木造、軽鉄、S造、RC全てOK） 築年数：不問（旧耐震でも積極的に買います！） ニーズ：高利回り＆高積算、融資可能な土地値案件 （２）ハイクラス節税対策向け「好立地」レジ物件 種 別：１棟マンション 価格帯：～５億円程度 エリア：２３区＋１都３県主要駅徒歩７分圏内 構 造：RC限定 築年数：築３０年位まで ニーズ：立地、顔重視、利回り６％～（利回りは立地と築年数により変動） ※その他プレミアム立地案件は、上記条件度外視で検討いたします！ ★瑕疵担免責、ローン特約無、弊社が買主、中間省略等はしません。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◼︎僕が仲良くお付合いさせていただいている会社の、販売物件一覧を添付いたします。 相続税対策等で購入検討されている買主様がいらっしゃいましたら、 「分かれ」にて、ご紹介のほどよろしくお願いいたしますm(_ _)m 気になる物件がございましたらご返信ください。各物件詳細資料をお送りいたします。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■編集後記 つまらない・・・ いつもくだらない内容ですが、今回のメルマガの内容は、 いつも以上につまらない内容になってしまったか・・・(￣◇￣;) 今回のメルマガは、日経新聞の「迫真」取り上げられていた記事をシェアしますm(_ _)m ・不動産 過熱の代償（1） 憂うサラリーマン大家 「申し訳ございませんが、これ以上はお貸しできません」。 メインバンクの一つだった地方銀行の支店長に頭を下げられ、 依田泰典（42）は途方に暮れてしまった。 「信頼してもらっていると思っていたんですが……」 依田は不動産会社に勤める傍ら、東京23区を中心に マンション住戸を賃貸する「サラリーマン大家」だ。 銀行融資を元手に約10年かけて23戸まで買い増してきた。 自ら賃貸経営の勉強会を主宰し、この世界では名の売れた存在だが、 それでも新規融資が付かない。 https://www.nikkei.com/article/DGXMZO47621470S9A720C1EA1000/ →サラリーマン大家の閉幕、特にフルローンオーバーローンなんてあり得ない！？ ・不動産 過熱の代償（2） 「土地の仕入れをやめろ」 「なんとか出血を止めなければ」。 6月中旬、TATERUの最高財務責任者（CFO）、 高杉雄介（44）は固定費削減プランの策定に追われていた。 2018年夏、アパートや土地を仕入れて個人投資家に売る主力事業で、 金融機関から融資を受けやすいよう資料を改ざんした問題が発覚。 契約キャンセルが相次ぎ、19年1～3月期は約60億円の最終赤字に転落していた。 これは同期末の自己資本の4割近くに相当する。 https://www.nikkei.com/article/DGXMZO47660040T20C19A7SHA000/ →アベノミクス金融政策で波に乗った不動産業者も、 ビジネスモデルを見直してくださいねー・・・という事でしょうか？！ ・不動産 過熱の代償（3） 「家賃保証」信じたのに… 「裏切られた。あの言葉はウソだったのか」。こう憤るのは所有者の内藤千照（57）だ。 アパートは08年に建てた。レオパレスに借り上げてもらい毎月賃料を受け取る。 営業マンの「家賃を30年間保証する」との言葉を信じ、6億円のローンを組んだ。 暗転したのは10年後だ。 「家賃の件で」。18年4月、普段はやり取りのないレオパレスの社員から連絡があった。 家賃相場が下がり「とにかく減額を」と迫る2人の社員。 契約書には家賃の保証額は10年固定だが、その後は2年ごとに見直すと明記されている。 内藤は「言葉を信じた自分も悪いが、あまりにもひどい」と嘆く。 https://www.nikkei.com/article/DGXMZO47739140U9A720C1EA1000/ →家賃保証（サブリース）ウマイ話に安易に飛び付くな・・・的な！？ ・不動産 過熱の代償（4） 「1億円では足りない」 「自己破産しか、もう手がないのか」。 神奈川県在住の会社員、武内亮（仮名、38）は数年前に組んだ住宅ローンの返済に窮して悩む。 頭金なしで借りた金額は約3500万円。自身の年収の7倍に当たる。 共働きの妻の収入も当てにして返済計画を立てたが、 その妻と最近離婚し、資金が足りなくなった。 武内は家を手放すことを考えて不動産会社に相談したが、 見積額はローン残債に満たず「売却できないでいる」。 https://www.nikkei.com/article/DGKKZO4776382025072019EA1000/ →みんな良く考えて、住宅ローン借りましょう！？ 「見通しが甘かった」と、低金利時代が生んだ「住宅ローンパンクイグジター」 これからも結構な数が出てくるでしょうね。 ※「住宅ローンパンクイグジター」は造語なので、検索しても出てこないと思います笑 （イグジター＝Exiter＝退場者） ・不動産 過熱の代償（５）「トップには逆らえない」 不動産過熱の代償（ルポ迫真） 西武信金は東京都西部を地盤として、顧客の中小企業などが専門家の コンサルティングを受けられる体制をつくり上げた。 高橋は2007年に事業支援部長に就任し、落合のもとで企業支援に汗を流してきた。 しかし日銀が13年に異次元緩和に踏み切ると、不動産融資を拡大させた。 テコになったのは第三者機関の協力を得て算定した不動産物件の 「経済的耐用年数」に基づき融資する手法だ。 金融機関は通常、税法上の法定耐用年数から融資期間を決めるが、 地元の築古物件に融資しやすくするために導入した。 https://www.nikkei.com/article/DGXMZO47863810W9A720C1EA1000/ →「経済的耐用年数」に基づき融資する手法は、国交省が掲げる 「中古住宅流通とリフォーム市場の拡大」にとても良い影響を与える 先進的な取り組みだったのに・・・まぁ反社関連への融資はダメですけどwww 今、不動産業界に対するメディアやユーザーの視線は、とても厳しいもの。 とはいえ、経済サイクルは繰り返すので、また次の時代の波に乗れるように、 先のちょい先を見て、準備しておくことが大切ですね。 でも、ちょっと待ってください！！！ これらの記事、金○庁やどこかの圧力がかかっている記事だとして見てみると・・・ 何か色々と真実が見えてきそうですね。 操作されたメディアの情報に踊らされない、世の中を俯瞰して見る目が必要。 情報の取り方という事も、これからはとても大切なのかも・・・ですね！ 今週も自分を信じて「絶対やれる！」と1ミリも疑わず、 「ありがとう！」の感謝の気持ちを忘れずに行動していきます。 もちろん楽しくお仕事をする事が大前提で(^^) ((#宛先の氏名 (姓)#))さん、いつも最後まで読んでいただきありがとうございます。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■ここで改めて自己紹介 秋山 寛（アキヤマヒロシ） 昭和50年生まれ卯年、東京都大田区六郷生まれ蒲田育ち。 現在は豊島区駒込在住(妻の実家二世帯住宅でマスオさん)妻と子供3人のサラリーマン大家。 16歳から定時制高校に通いながら、工務店の職人を７年、その後建築施工管理を７年経験し、 前職は不動産ポータルサイト”オウチーノ”を１０年と、結果的に２４年間住宅不動産業界従事。 2011年、腰椎ヘルニアで全く動けなくなった事がきっかけでサラリーマン大家になる事を決意。 翌年2012年4月、千葉県茂原市のオンボロ戸建からスタートし、現在もオンボロアパートを中心に 11棟81戸を運営中。 2015年4月、（株）フォーインクスへ転職し、収益物件の仕入に従事。 大家と業者２つのハイブリッドなポジションで、大家さんの本音を心から理解し、 本業であり仕入業務とは別に、多くの不動産投資家＝サラリーマン大家さんをサポート。 セミナー講師も務める。 問合せメール info@iamus-re.jp
