秋山寛のプロフィール https://iitan.jp/staffs/30/interviews この「週刊バイヤー大家」は、仕入営業活動で得た不動産マーケット情報や、 不動産投資に関する情報、また取り留めのない、僕のプライベートな情報を、 週刊で配信しております。 ※このメールマガジンは、弊社グループ会社含む”元スタッフ” ＆私が、お名刺交換させていただいた方に配信しております。 配信停止をご希望の方は、その旨メールをご返信いただければ幸甚です。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 第77回 ５億円の借金を抱えて、税引前CFはたったの20万円・・・(￣◇￣;) バイヤー大家こと秋山です。 「秋山さん、もう働かなくても大丈夫でしょ！？」とか たま〜に言われますが、全くもって、全然そんな事ありません！！！ 哀しいことに、僕の不動産投資、そんなに儲かってないんです・・・涙 詳しくは編集後記で ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◼︎買取目線：この２本に絞り込み買取しておりますm(_ _)m （１）サラリーマン資産形成向け「融資可」レジ物件 種 別：１棟マンション・アパート 価格帯：戸建～３億円程度 エリア：1都3県(東京駅より在来線1h圏内) 構 造：不問（木造、軽鉄、S造、RC全てOK） 築年数：不問（旧耐震でも積極的に買います！） ニーズ：高利回り＆高積算、融資可能な土地値案件 （２）ハイクラス節税対策向け「好立地」レジ物件 種 別：１棟マンション 価格帯：～５億円程度 エリア：２３区＋１都３県主要駅徒歩７分圏内 構 造：RC限定 築年数：築３０年位まで ニーズ：立地、顔重視、利回り６％～（利回りは立地と築年数により変動） ※その他プレミアム立地案件は、上記条件度外視で検討いたします！ ★瑕疵担免責、ローン特約無、弊社が買主、中間省略等はしません。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◼︎僕が仲良くお付合いさせていただいている会社の、販売物件一覧を添付いたします。 相続税対策等で購入検討されている買主様がいらっしゃいましたら、 「分かれ」にて、ご紹介のほどよろしくお願いいたしますm(_ _)m 気になる物件がございましたらご返信ください。各物件詳細資料をお送りいたします。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■編集後記 「秋山さん、もう働かなくても大丈夫でしょ！？」とか たま〜に言われますが、全くもって、全然そんな事ありません！！！ 哀しいことに、僕の不動産投資、そんなに儲かってないんです・・・涙 今までフルローンやオーバーローンで、築古でボロい ”高利回り”＆”高積算”の物件ばかりを好んで買ってきたため、 「減価償却比率が低い」＆「返済比率が高い」という状況。 これからも買い続けて、取得費等のコストを当て続けなければ、 いわゆる「デッドクロス」で税金払えずゲームオーバー(Ｔ＿Ｔ) ここで「仮称Aさん」の税引後の数字、ザックリと見てみましょう。 （単位：万円） 【税引前キャッシュフロー】 満想5,000 空室▲500（10%） 運営▲1,000（20%） NOI 3,500 返済▲3,000（60%） 税引前CF 500（10%） 【課税計算】 NOI 3,500 利息▲1,500（返済の50%） 減価償却▲700（満想の≒15%） 課税所得1,300 課税▲480（法人税率≒37%） 【税引後キャッシュフロー】 税引前CF 500 課税▲480 税引前CF 20万円 仮に、フルローン、利回り10％で購入していた場合には、 ５億円の借金を抱えて、税引前CFはたったの20万円・・・(￣◇￣;) 分かりやすく伝えるために、数字を丸めて、単純計算しただけなので、 実際は、空室率や運営費の変動、節税対策や、様々なコストを当てることで、 手残り20万円にはならないとは思いますが、税引後までしっかりと考えて 不動産賃貸経営していかないと、エライコッチャになります。 広告や書籍で「不動産投資、毎月100万円でアーリーリタイア」 みたいなキャッチコピーを目にしますが、税引後の話ではないため、 安易にサラリーマンをリタイアすると大変なことに・・・ 「５億の借金で年間手残り２０万円が本当なら、 だったら何で秋山さんはやってんのよ？」 と言われそうなので、先にお答えしておきますと・・・ 「１０年泳ぎ切れればなんとかなる！！！」（笑） これまた超ザックリとした答えなので叱られそうですが・・・(^◇^;) １０年経てば、元金も、半分とまではなりませんが、 ある程度減って、ということは＝資産が増える。 数億円の「見せる資産」があれば、色々と選択肢は広がります。 金融機関、不動産会社、管理会社、リフォーム会社等との 「クレジットキャピタル」（信用資本・・・すいません、勝手な造語です笑） を積み上げながら、コツコツ返済を進め、次のステージへ走り続ける。 ※止まったらデッドクロスで死んじゃうのでwww ということで、これからも、仕入れのお仕事は続けながら、 公私共々買い続けてまいりますので、案件のご紹介のほど、 これからもどうぞよろしくお願い申し上げますm(_ _)m ((#宛先の氏名 (姓)#))さん、いつも最後まで読んでいただきありがとうございます。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■ここで改めて自己紹介 秋山 寛（アキヤマヒロシ） 昭和50年生まれ卯年、東京都大田区六郷生まれ蒲田育ち。 現在は豊島区駒込在住(妻の実家二世帯住宅でマスオさん)妻と子供3人のサラリーマン大家。 16歳から定時制高校に通いながら、工務店の職人を７年、その後建築施工管理を７年経験し、 前職は不動産ポータルサイト”オウチーノ”を１０年と、結果的に２４年間住宅不動産業界従事。 2011年、腰椎ヘルニアで全く動けなくなった事がきっかけでサラリーマン大家になる事を決意。 翌年2012年4月、千葉県茂原市のオンボロ戸建からスタートし、現在もオンボロアパートを中心に 11棟81戸を運営中。 2015年4月、（株）フォーインクスへ転職し、収益物件の仕入に従事。 大家と業者２つのハイブリッドなポジションで、大家さんの本音を心から理解し、 本業であり仕入業務とは別に、多くの不動産投資家＝サラリーマン大家さんをサポート。 セミナー講師も務める。 問合せメール info@iamus-re.jp
