秋山寛のプロフィール https://iitan.jp/staffs/30/interviews この「週刊バイヤー大家」は、仕入営業活動で得た不動産マーケット情報や、 不動産投資に関する情報、また取り留めのない、僕のプライベートな情報を、 週刊で配信しております。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 第57回 フルローンましてやオーバーローンで買えた時代が・・・ バイヤー大家こと秋山です。 先日、友人が信金さんに融資の相談をした時の話。 平成２年の軽鉄、利回り１０％、高積算の土地値アパート。 この物件に対して、出た融資条件は・・・ 詳しくは編集後記で ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■気になった記事、シェアします。日本経済新聞 2019/2/13付 ピークは２０１６年。 アパート融資が厳しくなっているのは数字でハッキリと現れていますね・・・ 全国の地方銀行を対象にした昨年10月の調査では 「今後、積極的にアパート融資を伸ばす」とした回答はゼロ。 担保価値を保守的に評価したり・・・ ■アパート融資の退潮鮮明 昨年、新規16%減 https://www.nikkei.com/article/DGKKZO41172210S9A210C1EE9000/ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◼︎弊社２月決算に伴い、今月は、 従来の一棟マンション＆アパートの買取再販に注力します！ 高利回り＆高積算の収益レジ案件がございましたらご紹介ください。 種 別：１棟マンション・アパートのレジ物件・賃貸中戸建 価格帯：～３億円程度 エリア：1都3県(東京駅より在来線1h圏内) 構 造：不問（木造、軽鉄、S造、RC全てOK） 築年数：不問（旧耐震でも積極的に買います！） 利 回：１０%以上 その他：境界非明示OK、既存不適格OK、検済無しOK、 ボロボロOK、空室だらけOK ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■編集後記 先日、友人が信金さんに融資の相談をした時の話。 平成２年の軽鉄、利回り１０％、高積算の土地値アパート。 この物件に対して、出た融資条件は・・・ 金利２％、融資年数は最長でたったの１０年！！！(￣◇￣;) 利回り１０％の物件に対して、金利２％、融資年数１０年で、 返済比率６０%以下にしたい場合は、自己資金は半分くらい 入れないと収まらない計算になります。 ■利回り１０％、金利２％、返済比率６０%以下にしたい場合、 融資年数に対して、何割の自己資金が必要かシュミレーション。 融資年数：自己資金割合 ２０年：≒０％（フルローン） １８年：≒１０％ １６年：≒２０％ １４年：≒３０％ １２年：≒４０％ １０年：≒５０％ では、もう一つシュミレーション。 ■フルローン前提、金利２％、返済比率を６０%以下にしたい場合、 融資年数に対して、何パーセントの利回りが必要かシュミレーション。 融資年数：利回り ２０年：≒１０.１％ １８年：≒１１.０％ １６年：≒１２.２％ １４年：≒１３.６％ １２年：≒１５.６％ １０年：≒１８.４％ 今後、高積算の土地値で買えるような古いアパートに対して、 仮に融資年数が、最長でも１０年〜１５年が一般的だとして、 返済比率を６０%以下で運営する前提だと、 利回り１０％程度であれば、自己資金を３０％〜５０％入れて買うか、 フルローン前提であれば、利回り１３％〜１８％以上の物件を買うという事に・・・ フルローンましてやオーバーローンで買えた時代が どれだけ有り難かったことか・・・身にしみます・・・ ※返済比率６０%以下という数値は、僕が考えるMAX値であり、 教科書等に書いているものではございません。 安全に賃貸経営をしていくために、僕の目標は返済比率５０％以下。 現況では、まだまだ程遠い目標数値です・・・(￣◇￣;) ((#宛先の氏名 (姓)#))さん、最後まで読んでいただきありがとうございました。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■個人のFacebookはこちらです。 http://www.facebook.com/relaxautumn （友達&フォロー大歓迎です） ＊このメールはグループ会社含む弊社スタッフ& 私が名刺交換させていただいた方に配信しております。 ※配信停止をご希望の方は、その旨メールをご返信いただければ幸甚です。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■ここで改めて自己紹介 秋山 寛（アキヤマヒロシ） 昭和50年生まれ卯年、東京都大田区六郷生まれ蒲田育ち。 現在は豊島区駒込在住(妻の実家二世帯住宅でマスオさん)妻と子供3人のサラリーマン大家。 16歳から定時制高校に通いながら、工務店の職人を７年、その後建築施工管理を７年経験し、 前職は不動産ポータルサイト”オウチーノ”を１０年と、結果的に２４年間住宅不動産業界従事。 2011年、腰椎ヘルニアで全く動けなくなった事がきっかけでサラリーマン大家になる事を決意。 翌年2012年4月、千葉県茂原市のオンボロ戸建からスタートし、現在もオンボロアパートを中心に 10棟73戸を運営中。 2015年4月、（株）フォーインクスへ転職し、収益物件の仕入に従事。 大家と業者２つのハイブリッドなポジションで、大家さんの本音を心から理解し、 本業であり仕入業務とは別に、多くの不動産投資家＝サラリーマン大家さんをサポート。 セミナー講師も務める。 問合せメール info@iamus-re.jp
